Um Nebenkosten korrekt abzurechnen, ist es für Dich als Vermieter unverzichtbar, die Betriebskostenverordnung und ihre Regelungen zu kennen. Wir fassen Dir hier die wichtigsten Informationen und Bestimmungen aus der Betriebskostenverordnung zusammen und helfen Dir, korrekt die Betriebskosten für Deinen Mieter abzurechnen – inklusive der Betriebskostenabrechnung und Nachzahlung.
Das Wichtigste zur Betriebskostenverordnung
Die Betriebskostenverordnung (abgekürzt: BetrKV) regelt, wie und welche Betriebskosten Du als Vermieter auf den Mieter umlegen darfst. Mit der Betriebskostenverordnung bekommst Du im Grunde ein “Regelwerk”, welche Kosten Du am Ende des Abrechnungszeitraums in der Nebenkostenabrechnung auflistest und welchen Verteilerschlüssel zu anwendest.
Dass Du überhaupt Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen darfst, regelt § 556 Bürgerliches Gesetzbuch. Hiernach vereinbaren Vermieter und Mieter, ob Betriebskosten anteilig oder mit einer Betriebskostenpauschale übernommen werden.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind all jene Kosten, die Dir als Eigentümer einer Immobilie durch das Eigentum und den Gebrauch der Immobilie (wie etwa die Vermietung) laufend anfallen. Das umfasst auch die Kosten für Nebengebäude, Anlagen oder sonstige Einrichtungen auf dem Grundstück. Im Übrigen zählt die Betriebskostenverordnung nicht nur Kosten durch externe Dienstleister zu den Betriebskosten, sondern auf ggf. Eigenleistung durch Dich als Vermieter.
Hier ist zu erwähnen, dass es nicht nur Betriebskosten gibt, sondern auch Nebenkosten. Kennst Du den Unterschied? Als Vermieter solltest Du es wissen, denn nicht alle Nebenkosten (u. a. einmalige Kosten, Anschaffungs- und Herstellungskosten, Verwaltungskosten) sind laut Betriebskostenverordnung umlagefähig. Sicherlich ist es mitunter verwirrend, wenn alle Welt immer von Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung spricht. Aber spätestens, wenn Du eine Nachzahlung der Betriebskosten nicht einfordern kannst, weil die Betriebskostenabrechnung durch eine falsche Kostenumlage formal inkorrekt ist, wirst Du den Unterschied behalten.
Welche Betriebskosten listet die Betriebskostenverordnung auf?
Die “Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten”, wie die Betriebskostenverordnung offiziell heißt, wurde zuletzt im Juni 2021 geändert. Sie fasst in § 1 aktuell die folgenden umlagefähigen Betriebskosten zusammen:
- Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Zentrale Heizkosten
- Betriebskosten für Warmwasseranlagen
- Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Personen- und Lastenaufzüge
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen
- Schornsteinfeger
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeister-Service
- Gemeinsame Breitband- oder Antennenanlagen
- Kosten für den Betrieb für die Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten
Dabei ist zu beachten, dass laut aktueller Betriebskostenverordnung folgende Kosten nicht umlagefähig sind:
- Verwaltungskosten des Gebäudes
- Aufsichtspersonal
- Persönliche Verwaltungsarbeit des Vermieters
- Geschäftsführungskosten und Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Gut zu wissen ist jedoch, dass Kosten, die laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind, für Dich als Vermieter steuerlich absetzbar sind.
Was ist neu in der Betriebskostenverordnung (Stand: 2021)?
Neben einigen sprachlichen Ausbesserungen hat der Gesetzgeber die Betriebskostenverordnung auch inhaltlich angepasst. Für Dich als Vermieter sind vor allem folgende Punkte spannend:
- Eichkosten für Kalt- und Warmwassermessgeräte sind umlagefähig
- Kosten für Müllkompressoren und Müllschlucker ebenfalls (sie müssen künftig nicht mehr als “sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag vereinbart werden)
- Elementarschadenversicherung ist nun neben der Haftpflicht- und Sachversicherung umlagefähig
- Als Kosten der “Waschpflege” können nun auch Kosten für Wäschetrockner, Wäscheschleuder und Bügelmaschine umgelegt werden
- Eine kleine Formulierung, aber eine durchaus gravierende Anpassung in der Betriebskostenverordnung, ist unter “sonstige Betriebskosten” zu finden: Künftig sind auch jene Betriebskosten umlagefähig, die erst nachträglich entstehen und folglich nicht ursprünglich im Mietvertrag vereinbart wurden. Das gilt jedoch nur, wenn diese Betriebskosten tatsächlich neu entstehen – etwa durch technische Veränderungen am Gebäude.
Nebenkosten abrechnen: Im Mietvertrag auf Betriebskostenverordnung verweisen
Wenn Du auf einer Betriebskosten-Nachzahlung nicht sitzen bleiben möchtest, musst Du die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, zahlt der Mieter zwar die Miete, aber Nebenkosten und eine mögliche Nachzahlung trägst Du. Im Übrigen ist Dein Mieter nur dann zur Nachzahlung der Nebenkosten verpflichtet, wenn Du ihm die korrekte Betriebskostenabrechnung fristgerecht einreichst.
Betriebskostenverordnung ist nur ein wichtiger Punkt in der Vermietung
Sich mit der Betriebskostenverordnung zu befassen, ist für Dich als Vermieter ungemein wichtig. Insbesondere, wenn Du deine Betriebskosten korrekt abrechnen möchtest, ohne selbst auf einer hohen Nachzahlung sitzen zu bleiben. Sich mit all den Regelungen und Bestimmungen zu befassen, ist jedoch sehr zeitintensiv und arbeitsaufwendig. Nicht zuletzt muss man alle Gesetzestexte auch korrekt umsetzen. Wir unterstützen Dich daher hier mit informativen Artikeln rund um das Thema “Nebenkosten abrechnen”. Schau Dir also unbedingt unseren Blog an!
