Sie als Vermieter erhalten in der Regel eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung Ihrer Mieter. Alternativ dazu können Sie Gebrauch von der Nebenkostenpauschale machen. Diese Nebenkostenpauschale ist einfacher zu handhaben, aber auch schwieriger einzurichten. Wir zeigen Ihnen heute die Fallstricke, denen Sie begegnen können, wenn Sie eine Nebenkostenpauschale nutzen.
Was ist die Nebenkostenpauschale?
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, erhalten Sie eine Mietzahlung und einen Betrag für die Nebenkosten. Dafür wird im Mietvertrag ein Betrag vereinbart, der als Nebenkostenvorauszahlung bezeichnet wird. Am Ende der Abrechnungsperiode gibt es dann entweder eine Gutschrift oder eine Nachzahlung laut Nebenkostenabrechnung für den Mieter.
Es gibt allerdings noch einen anderen Weg. Sie können auch eine Nebenkostenpauschale vereinbaren, die alle Nebenkosten umfasst, ohne dass es zu einer Gutschrift oder einer Nachzahlung von Nebenkosten kommt. Dieses Vorgehen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch § 556 Abs. 2 geregelt. Dort heißt es:
“Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.“
Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
Der Vorteil für Sie als Vermieter liegt klar auf der Hand. Mit der Nebenkostenpauschale sind alle Nebenkosten beglichen. Sie haben damit im Nachhinein weniger Aufwand als bei einer Nebenkostenvorauszahlung.
Wichtig ist, dass Sie die Berechnung der Betriebskosten im Mietvertrag festhalten, unabhängig davon, ob Sie die Methode mit Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung wählen. Wie hoch die Nebenkostenpauschale sein sollte, zeigen wir Ihnen im nächsten Teil.
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Wie hoch ist die Nebenkostenpauschale?
Sie können die Höhe der Nebenkostenpauschale selbst bestimmen. Wenn Sie Erfahrungswerte der letzten Jahre haben, sollte die Festlegung der Höhe einfach sein. In der Nebenkostenpauschale wird sowohl der fixe Anteil der Nebenkosten als auch der verbrauchsabhängige Teil berechnet. Die Pauschale sollte also auch die Heiz- und Wasserkosten beinhalten.
Am besten arbeiten Sie mit einem Puffer nach oben, wenn Sie die Höhe der Nebenkostenpauschale berechnen möchten. Denn Sie als Vermieter können keine Nachzahlungen der Nebenkosten verlangen, wenn diese höher liegen als geplant. Auf der anderen Seite kann der Mieter aber auch keine Gutschrift erwarten. Diese Gutschrift können Sie als Mieter behalten und machen somit mehr Kosten gut als bei einer Nebenkostenvorauszahlung.
Der Pauschalbetrag sollte also die tatsächlichen Kosten in etwa abbilden. Eine stark überhöhte Nebenkostenpauschale ist rechtswidrig.
Zwar sind die Kosten über die Laufzeit des Mietvertrags fixiert, allerdings können Sie als Vermieter, unter gewissen Voraussetzungen, eine Erhöhung der Pauschale erwirken. Dazu müssen Sie sich im BGB den § 506 Abs. 1 anschauen:
- Sie müssen die Pauschale im Mietvertrag vereinbaren.
- Weiterhin müssen Sie eine mögliche Erhöhung der Nebenkostenpauschale im Mietvertrag niederschreiben.
- Zusätzlich muss die Ankündigung über die Erhöhung schriftlich erfolgen. Sie sollten für die Erhöhung nachvollziehbare Gründe haben.
Die Alternative dazu ist die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale und einer Nebenkostenvorauszahlung. Mit dieser Kombination können Sie die fixen Kosten mit einer Pauschale weiter berechnen, während der Mieter weiterhin für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten aufkommt. Kommen wir nun zu den Nebenkosten, die Sie auf Mieter umlegen dürfen.
Welche Nebenkosten dürfen in der Nebenkostenpauschale enthalten sein?
Laut Betriebskostenverordnung dürfen Sie nicht alle Nebenkosten auf Mieter umlegen. Dieser Grundsatz ist bei einer Nebenkostenpauschale und der Nebenkostenvorauszahlung einzuhalten. Alle restlichen Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung genannt wurden, sind mit der Miete abgegolten.
- Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten
- Die Bereitstellung der Wasserversorgung
- Kosten für die Entwässerung der Dachfläche und des Grundstücks
- Heizkosten für eine zentrale Heizung
- Betriebskosten für Warmwasseranlagen
- Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Der Betrieb von Lasten- und Personenaufzügen
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Aufwendungen für die Pflege des Gartens
- Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen
- Der regelmäßige Besuch des Schornsteinfegers
- Sach- und Haftpflichtversicherungen (neuerdings auch die Elementarversicherungen)
- Kosten für einen Hausmeister
- Breitband- oder Antennenanlagen
- Kosten für den Betrieb von Waschräumen
- Sonstige Betriebskosten
Wir halten also fest: Sie als Vermieter erhalten mit der Nebenkostenpauschale eine vereinfachte Abrechnung der Nebenkosten. Der Mieter zahlt die Pauschale und hat im Anschluss zwar keine Nachzahlungen von Nebenkosten zu befürchten, aber auch keine Gutschriften zu erwarten. Wenn Sie in der Vergangenheit kaum Nachzahlungen durch die Nebenkostenabrechnung hatten, sollten Sie als Vermieter eine pauschale Abrechnung durchaus in Erwägung ziehen. Dieses Vorgehen erspart Ihnen zukünftig die Zeit für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
